一、案情简介

原告吴某因出差未居住在房屋内。不久后的一天，A物业公司通知吴某，马某（楼上业主）家中漏水，有可能会漏到原告家中，需原告回家查看。原告回家查看，发现家中房屋的天花板及客厅卧室墙面，均被二楼的污水侵蚀，由于A物业公司未尽到管理下水主管道责任、马某未能及时处理家中漏水积水，给原告造成了巨大损失。原告多次找二位协商赔偿事宜未果，故将马某和A物业公司告至法院。

该案件经法院审理查明，原告房屋的受损是由于单元公共管道堵塞导致楼上住户被告马某家中卫生间反水，进而渗漏，使得原告家中受损。

以上事实，有双方当事人陈述、商品房买卖合同、前期物业管理服务协议、价格评估咨询有限公司价格评估报告书、庭审笔录等证据予以佐证。

经查实，造成原告房屋受损直接原因是楼上住户马某因公共管道堵塞造成家中卫生间反水，导致渗漏致原告家中使其房屋受损，被告马某系房屋所有人，应当对此承担主要责任。

A物业公司作为小区物业管理责任单位，承担对该区域公共部分的管理维护责任，在发生马某家污水渗出后，没有及时采取有效措施疏通至室外的赔偿责任。

故马某对吴某的财产损失承担80％的责任，A物业公司承担20％的赔偿责任。

二、法律分析

房屋漏水是生活中较为常见的问题，出现这种情况最主要的是查明渗漏原因，不同的渗漏原因将影响到法律关系的判定，以下分三种情况，应当由不同的主体承担责任。

1.楼上业主承担

如果能够确定是因为楼上业主的过错，导致漏水事件发生并对楼下住户造成损失的，楼上业主应承担侵权责任。

/法律依据/

《民法典》第一千一百六十七条规定：侵权行为危及他人人身、财产安全的，被侵权人有权请求侵权人承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任。

被侵权的住户不仅可以要求损害赔偿，还可以在诉讼中请求楼上漏水业主停止侵权行为，修复漏水问题。

2、物业承担

查明管道分类HuageLawyer

首先应查明，漏水管道是专有管道还是公共设施管道，此管理职责是否归物业，公共设施应由物业负责。

物业是否履职HuageLawyer

其次物业是否存在疏于管理的情况。或是存在物业没有及时处理，导致损失扩大的情形。

如果出现上述情况，物业需要承担责任。

3、开发商承担

首先确定房屋是否在保修期内，保修期内发生保修范围之内的非人为损坏，由房地产开发商免费维修。

因住户不当使用或擅自改动结构，设备位置和不当装修等造成的质量损失，开发商不承担保修责任。

三、华格律师提醒

业主在日常生活中，遇到漏水事件时一定要理性对待，做好现场保护和证据固定，例如拍照、录像录音，调查清楚造成漏水的主要原因，在根据原因找到真正的侵权人，就能运用好法律武器维护自身的合法权益。

作者介绍

李玉朝

华格律师事务所实习律师

主要从事民事领域案件代理，处理劳动争议纠纷等诉讼案件。能够代为起草、审核各类合同，代书诉讼文书及其他各类法律文书，解答各类法律咨询等。

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作者

李玉朝

审核

董秦晋

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